analiză | Piața imobiliară din R. Moldova se transformă profund, de la construcții spot la cartiere moderne, cu infrastructură complexă

Piața imobiliară din Republica Moldova se transformă profund, de la construcții spot (точечное строительство) la cartiere moderne, cu infrastructură complexă, bazată pe paradigme noi de dezvoltare: greenfield și brownfield. „Excesul de reglementare a sectorului de construcții din partea autorităților, care a nemulțumit companiile de construcții, a dus la transformarea pieței imobiliare din mun. Chișinău, care în următorii ani va fi axată pe proiecte imobiliare mari”, a declarat Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, în cadrul ediției de vineri, 15 martie, a emisiunii „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”.

În 2023, avuția moldovenilor a depășit pragul de 50 de miliarde de dolari. Potrivit lui Veaceslav Ioniță, avuția pe care au deținut-o moldovenii în 1995 a fost de 6,6 miliarde de dolari. În 2008 s-a ridicat la 40,8 miliarde de dolari. A scăzut la 29,3 miliarde de dolari în 2015 și a crescut până la 51,9 miliarde de dolari în 2023. „Tot ce au moldovenii: locuințe, acțiuni, bani în bancă etc., este estimat la aproape 52 de miliarde de dolari, cu 4,3 miliarde de dolari mai mult față de 2022. 2021 a fost anul în care a crescut cel mai mult avuția moldovenilor, cu 7,1 miliarde de dolari”, a spus Veaceslav Ioniță.

Avuția per adult în Republica Moldova a fost în 1995 de  2,6 mii de dolari. Către 2000 a scăzut la 2,3 mii de dolari. În 2008 a ajuns la 14,6 mii de dolari. A scăzut la 10,2 mii de dolari în 2015 și a crescut până la 18,1 mii de dolari în 2023, cu 1,6 mii de dolari mai mult față de 2022. Spre comparație, un adult al Americii de Nord are o avuție de 531,8 mii de dolari; din Europa – 177,2 mii de dolari; din Asia pacific – 61,1 mii de dolari; din mun. Chișinău – 45,2 mii de dolari; America latină – 32,8 mii de dolari; Republica Moldova – 18,1 mii de dolari; Africa – 8,3 mii de dolari. Media globală este de 84,7 mii de dolari.

Vorbind despre structura avuției moldovenilor, expertul a declarat că: 36 de miliarde de dolari (69%) sunt în locuințe, dintre care 21,9 miliarde de dolari (60%) în municipiul Chișinău; 8,6 miliarde de dolari (17%) – spații comerciale; 3,7 miliarde de dolari (7%) – terenuri agricole; 1,8 miliarde de dolari (4%) – capital acționar; iar 1,7 miliarde de dolari (3%) – depozite nete. Referitor la valoarea de piață a locuințelor din mun. Chișinău, a declarat că în 1995 aceasta a fost de 2,3 miliarde de dolari. Către 2000 a scăzut la 1,7 miliarde de dolari. În 2005 a urcat la 8,9 miliarde de dolari. Către 2008 la 16,7 miliarde de dolari, iar în 2015 a scăzut la 11 miliarde de dolari și a urcat treptat la 21,9 miliarde de dolari în 2023.

Economistul a afirmat că în 2003 s-au dat în exploatare 287 de mii de metri pătrați de spațiu locativ, dintre care 172 de mii în mun. Chișinău, iar 115 mii în restul țării. În 2008 s-au dat în exploatare 680 de mii de metri pătrați: 536 de mii în mun. Chișinău, iar 144 de mii în restul țării. În 2009 suprafața dată în exploatare a scăzut la 502 mii de metri pătrați. A crescut la 589 de mii de metri pătrați în 2011 și a scăzut din nou, la 503 mii de metri pătrați în 2012. În 2013 a crescut din nou la 515 mii de metri pătrați, iar în 2014 a scăzut tocmai la 497 de mii de metri pătrați. Fiecare an care a urmat, fie a avut creșteri, fie descreșteri. Astfel că, în 2021 s-au dat în exploatare 900 de mii de metri pătrați de spațiu locativ: 680 de mii în mun. Chișinău, iar 219 mii în restul țării.  În 2022 a fost înregistrată o prăbușire de până la 386 de mii de metri pătrați: în mun. Chișinău doar 189 de mii, iar în restul țării 197 de mii. În 2023 s-au dat în exploatare 552 de mii de metri pătrați: 407 mii în mun. Chișinău, iar 145 de mii în restul țării.

Vorbind despre construcția de locuințe din 2015 și până în prezent, dar și despre creșterea anuală și creșterea față de 2015, economistul a menționat că în 2015 a crescut cu 13% numărul locuințelor noi. În 2016 și 2017 a scăzut cu 8,4% și 9,6% față de 2015.  Tot față de 2015, în 2018 a crescut numărul locuințelor cu 6,8%, în 2019 cu 25,5%, în 2020 cu 11,8%, iar în 2021 cu 33%. În 2022 și 2023 s-au înregistrat scăderi de -33,3% și de -20%. „Media anuală de apartamente construite în mun. Chișinău. În perioada 1951/1960 s-au construit 2100 de apartamente; 1961/1970 – 5000 de apartamente; 1971/1980 – 7000 de apartamente; 1981/1990 – 8000 de apartamente; 1991/2000 – 1100 de apartamente; 2001/2010 – 1580 de apartamente; 2011/2020 – 4160 de apartamente; 2021/2023 – 5577 de apartamente”, a declarat economistul.

Potrivit analistului economic, în perioada 2001/2005 moldovenii au investit în apartamente noi în mun. Chișinău anual câte 25 de milioane de euro; între 2006/2010 câte 210 milioane de euro; între 2011/2015 câte 195 de milioane de euro; 2016/2020 – 344 de milioane de euro; 2021 – 730 de milioane de euro; 2022 – 160 de milioane de euro, 2023 – 490 de milioane de euro. În total din 2001 și până în 2023, moldovenii au investit 5 miliarde și 250 de milioane de euro.

„Urmărind ceea ce se întâmplă pe piața imobiliară am ajuns la concluzia că această criză este o șansă pentru ca piața imobiliară să se civilizeze. Tot ce a fost construit în ultimii ani, a fost o înviorare sălbatică a sectorului de locuințe. S-au construit blocuri individuale, înghesuite pe o mică suprafață, fără a fi dezvoltate și școli, grădinițe, curți și parcări, parazitând infrastructura existentă, fiind creată și o reacție negativă în societate. Acest lucru a impus autoritățile să vină cu un exces de reglementări, care au blocat piața. Dar au apărut noi oportunități”, a afirmat Veaceslav Ioniță.

Potrivit expertului, acum, în Republica Moldova, asistăm la o transformare a pieței de construcții, care trece de la o piață sporadică, cu micro-construcții, care parazitează pe infrastructura existentă, la construcția de cartiere, care a devenit o oportunitate. „Cum a fost nu se mai dorește. Va fi un concept absolut nou. Este vorba de un câmp verde, din afara orașului, construit cu locuințe, inclusiv cu infrastructura necesară, și în felul acesta are loc extinderea armonioasă a orașului”, a spus expertul.

Economistul a mai spus că în Chișinău există multe zone industriale, cu clădiri distruse și în paragină, care mutilează aspectul orașului, iar în multe țări astfel de spații vechi au fost reintroduse în circuitul economic, după ce au fost destinate construcțiilor de tot felul. „Spațiile industriale vechi, degradate atât fizic cât și moral,  au nevoie de o transformare și revitalizare, prin proiectele imobiliare de trasformare a lor în spații noi, moderne, care să corespundă cerințelor actuale de dezvoltare urbană. Ele pot deveni o nouă paradigmă de dezvoltare a orașului Chișinău”, a declarat economistul.